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Jurisprudencia y soluciones sobre inmatriculación de fincas Temas legales imprescindibles

Una cuestión que suele preocupar a los dueños de propiedades es la situación de tener una doble inscripción de terrenos a nombre de otro individuo. Esto se da cuando se realiza una transferencia con el fin de cambiar la naturaleza inmobiliaria del bien.

Resumen del proceso de gestión

Tramitación del expediente de dominio para inmatriculación de fincas no registradas

Para poder registrar una finca que no se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de ninguna persona, es necesario seguir una serie de reglas establecidas.

Primera regla: El expediente debe ser tramitado por un Notario con facultades para actuar en el distrito notarial donde se localiza la finca o en cualquiera de los distritos que limiten con este. En caso de que la finca esté ubicada en territorio correspondiente a dos o más distritos notariales diferentes, el expediente podrá ser tramitado por un Notario de cualquiera de estos distritos o de sus colindantes. También se podrá llevar a cabo un solo expediente para varias fincas siempre y cuando se encuentren en el territorio de un único Registro, aunque alguna de ellas se encuentre parcialmente en un distrito hipotecario limítrofe, siempre y cuando la mayor parte...

b) Requisitos: Para iniciar el expediente, se deberá presentar el título de propiedad de la finca que se desea inmatricular, que demuestre que su promotor es el legítimo dueño. Además, deberá acompañarse de una certificación catastral con descripción y plano de la finca, indicando también los titulares catastrales de las parcelas y sus vecinos, junto con sus respectivos domicilios.

B Título público previo

El título previo debe ser público y jerárquico para ser válido, en lugar de basarse únicamente en el artículo 298 del RH (ya derogado tácitamente). Utilizar el término "adquisición" en relación a este título previo permite una interpretación más favorable por parte de la DGRN.

- La Resolución del 5 de mayo de 2016 no ve impedimentos en una aportación a la sociedad de gananciales, siempre que se pueda demostrar la causa.

- La Resolución del 1 de junio de 2017 acepta la disolución de comunidad como título previo, ya que considera la posibilidad de que, a través de un título público y no adquisitivo, sino simplemente declarativo, se pueda comprobar el hecho y el momento en el que se produjo una adquisición previa.

La doble inmatriculación

Es importante recordar que la inmatriculación de fincas se puede definir como el proceso de registrar por primera vez una propiedad en el registro de la propiedad, concediendo al inmatriculante el dominio sobre la misma y surtiendo efectos específicos, según Roca Sastre.

Se conoce como doble inmatriculación a la situación en la que una finca se encuentra registrada dos o más veces en registros particulares diferentes de un mismo Ayuntamiento o Sección del Registro.

Esta problemática es un defecto grave y frecuente en nuestro sistema inmobiliario, originado por la falta de un control adecuado sobre la existencia y características físicas de la finca que se desea registrar. Esto se debe a:

Coherencia entre la documentación y la verdad legal

La importancia de la inscripción en nuestro sistema legal y su relación con la plena oponibilidad erga omnes. A pesar de que en algunos casos no es constitutiva, resulta necesaria para garantizar la validez y eficacia de los derechos registrados. Así lo establece el artículo 32 de la Ley Hipotecaria.

Además, la reforma llevada a cabo por la Ley 13/2015 de 24 de junio, que modifica tanto la ley hipotecaria como el texto refundido de la ley del catastro, desjudicializa los procedimientos relacionados con la concordancia entre el Registro y la realidad extrarregistral. Esto incluye aspectos físicos y jurídicos, lo que permite una mayor agilidad y reducción de costes en su tramitación. Entre las tareas que ahora recaen en notarios y registradores, se encuentran la inmatriculación, rectificación de superficies, incorporación de bases gráficas, entre otras.

Esto supone una mejora significativa en la gestión judicial, puesto que se evita la tramitación de estos asuntos ante los tribunales, sin sacrificar la protección judicial efectiva que garantiza la ley.

Definición legal del concepto de inexactitud del registro según el artículo 39 de la Ley Hipotecaria: "todo desacuerdo que exista entre el registro y la realidad jurídica extrarregistral en lo que se refiere a los derechos inscribibles". Esta precisa definición nos ayuda a entender la importancia de mantener la concordancia entre el registro y la realidad extrarregistral en todo momento.

Los propósitos del expediente de dominio y sus variados objetivos

Procedimiento de obtención de título supletorio otorgado por el Notario

Este proceso permite al propietario de una finca obtener un título supletorio, el cual tiene diversas funciones, tales como:

  • Deslinde
  • Inmatriculación
  • Rectificación de descripción, superficie o linderos de fincas ya inscritas
  • Reanudación del tracto sucesivo interrumpido
  • Substracción de doble o múltiple inmatriculación

Según el artículo 272 del Reglamento Hipotecario, este mecanismo proporciona una titulación supletoria en el plano registral, permitiendo la inscripción del derecho de propiedad de aquellas personas que no posean un título escrito o que, contando con él, no puedan inscribirlo por cualquier causa.

A Título público traslativo

En versiones anteriores, los artículos 205 y 199 mencionaban la adquisición, no la transmisión. Aunque podrían ser consideradas como dos caras de una misma moneda, la nueva redacción podría restringir ciertos títulos acreditativos, como la disolución de comunidad, que había sido aceptada por la DGRN.

Por ejemplo, la R. 1 de julio de 2016 reconoce la disolución de comunidad ordinaria como título válido para la inmatriculación, siempre que no haya sido elaborado expresamente (en este caso, había una diferencia de dos años con la anterior). Esta cuestión ya había sido señalada por la R. 12 de mayo de 2016.

Otra situación en la que se puede utilizar un título público para la inmatriculación es en la adjudicación de los elementos privativos de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, cuando la construcción se ha llevado a cabo bajo el régimen de la llamada "comunidad valenciana". Así lo establece la R. 12 de mayo de 2016.

Análisis comparativo entre los dos títulos D Descripción

Identidad a juicio del Registrador: una interpretación flexible

El concepto de "identidad" utilizado por el legislador podría entrar en contradicción si se interpreta de forma estricta, ya que el Registrador debe emitir un juicio que no pueda cambiar ni siquiera en una coma. Por lo tanto, la identidad no debe ser considerada como algo absoluto. La R. 21 de abril de 2016 establece que una identificación razonable entre los modelos descriptivos de la finca es suficiente, tanto en superficie como en ubicación, identificación y otros elementos definitorios.

Es necesario que la ubicación coincida, pero no en términos estrictos. ¿Pero es imprescindible que la superficie y los linderos sean exactamente iguales? Esto parece excesivo ya que los colindantes pueden haber cambiado y pueden existir pequeñas variaciones en la superficie (inferiores al 5%) para ajustarse a los datos del Catastro.

Si el registrador determina que no hay identidad, debe explicar su razonamiento en la calificación. La R. 21 de abril de 2016 señala que no es suficiente alegar alteraciones catastrales históricas si no se desarrollan y la R. 12 de mayo de 2016 indica que no basta con constatar una diferencia de metros u otros datos descriptivos.

H Respeto al espacio público

En el art. 205, los párrafos tercero y cuarto explican que si el Registrador tiene incertidumbres sobre la coincidencia entre la finca a ser inmatriculada y otras de dominio público que no estén registradas pero aparezcan en la información territorial proporcionada por las Administraciones Públicas, deberá notificarlo a la entidad u órgano competente. Esta notificación deberá incluir la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en cuestión, y la entidad tendrá un mes para remitir el informe correspondiente.

En caso de que la Administración se oponga a la inmatriculación o no envíe su informe dentro del plazo establecido, el Registrador conservará sus dudas sobre una posible invasión del dominio público y por lo tanto, denegará la solicitud de inmatriculación.

Sin embargo, si existe la posibilidad de que la finca afecte a otras de dominio público no registradas según la información territorial proporcionada, el Registrador deberá notificarlo y esperar un mes para recibir el informe correspondiente (según lo establecido en la Resolución de 7 de noviembre de 2017).

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